Il valore di mercato: note di lavoro per la stima di un immobile urbano

L’attività di valutazione immobiliare in Italia, a differenza di quanto avviene in altri Paesi, risulta ancora fortemente disomogenea, malgrado siano stati recentemente introdotti specifici manuali in materia, con l’obiettivo di configurare uno standard di riferimento unico per le stime degli immobili. Tale disomogeneità comporta non solo difficoltà operative nella pratica professionale ma espone anche ad un rischio molto grave sul piano scientifico, consentendo una proliferazione di “cattive” pratiche in quanto basate su strumenti operativi poco attendibili e poco robusti sul piano teorico. Pertanto, l’obiettivo del volume è fornire un supporto scientifico e pratico all’attività di valutazione degli immobili urbani, a destinazione residenziale e non, anche nell’individuazione della procedura più adatta al caso reale da cui deriva la necessità della stima. Mentre i prezzi rappresentano la quantità di moneta corrisposta per un certo bene o una certa prestazione e si riferiscono a transazioni effettivamente avvenute, e quindi costituiscono un dato certo, la stima è invece sempre una previsione relativa al valore di una transazione futura. La stima è possibile grazie alla comparazione dei prezzi, fondamento della stima. Se lo scopo della stima richiede il prezzo più probabile che potrebbe formarsi in uno scambio si dovrà considerare il bene nella sua dimensione di bene di mercato. Il criterio di stima consisterà nell’analisi della domanda e dell’offerta o nella capacità del bene di generare redditi nel tempo. Per queste caratteristiche delle stime, il testo è articolato in due parti: la prima contiene una trattazione teorica relativa al mercato immobiliare e al concetto di valore di mercato; la seconda illustra le diverse procedure di stima attraverso delle schede e l’applicazione dei principali metodi per renderne più comprensibili i passaggi operativi.